不動産売却・任意売却、建築（新築・増築）等に関する登記及び訴訟に関する登記
不動産（土地・建物）の売却に向けて、仲介業者に依頼する際には、次のいずれかの契約を結ぶことになります。
①一般媒介契約
②専任媒介契約
③専属専任媒介契約
仲介業者によっては、①については採用をしぶられることもあるようですが、そのような場合でも、お気軽にご相談ください。（当事務所の代表は、宅地建物取引士の資格も有しておりますので、不動産仲介業者との連携も心得ております。）
⇒売却等に備えた 【相続または贈与の登記】
土地については、令和６年から、相続登記が義務化されるそうです。不動産売却にあたり、相続や贈与の登記を済ませていない場合は、そのままでは売却出来ませんので、まずは相続や贈与の登記の手続きをしましょう。
※ 相続税、贈与税がかかる事案など税金関係の詳細検討が必要な場合は、税理士のご紹介も可能です。
※ 増改築（リフォーム）をしたけれど、その登記（増築登記）をしていないというケースでは、増築部分については相続や贈与の登記をすることが出来ない為、「遺産分割協議書」「贈与契約書」の未登記部分の書き方に工夫が必要となります。「未登記家屋名義変更届」の作成も承っております。（行政書士業務として）
⇒リフォーム資金の出資割合に応じた 【持分割合の変更（移転）登記】
売却に備えて（売却代金の配分でもめないように）予め持分割合を見直した上で実体に即した持分割引に変更（又は更正）しておくことも重要です。（贈与ほか、代物弁済、真正な登記名義の回復といった登記原因、さらに更正登記の場合には、錯誤という登記原因も考えられます。）
⇒空家等の売却支援 【不動産仲介業者との決済・立会い業務】
「空家問題」は、自治体の解体費用の補助や税制面からの対策によっても、岡山県下では依然根強い社会問題となっています。全国の空家の内、腐朽建物の割合自体は減っているようですが、空家の数・率ともに増加傾向にあるようです。（総務省「住宅・土地統計調査」参照）
空家を含め、不動産売却の際には、前提として相続登記や担保権の抹消をする必要が出てまいります。（とくに仮差押え等が付いている場合は、その抹消登記やそのための関係各所への手続や交渉をする必要があるかと思います。）
相続人不存在の場合は、「相続財産管理人」を選任する必要が出てきます。その場合、家裁への選任申立費用や管理人の報酬（予納金）を考える必要もあるでしょう。
老朽化した空家の場合は、取り壊しの問題が出てきますので、解体費用をどのように捻出するかは悩みどころです。その空家が「未登記」（表題登記をしていないため「表題部」が無いもの）で、相続人が複数人いるようなケースでは、空家の現在の所有関係を特定して、いったん売却代金とは別に解体費用の負担割合を考えなければなりません。
解体の一番の難点は、やはり費用面（とくに解体費用）ではないでしょうか。各自治体の補助金の限度額や申込条件には違いがあると思いますが、そもそも未登記建物のままでは補助金の申込すらできないという自治体もあるようですので、申込条件等にはご注意ください。
当事務所では、ご自身やご親族名義の不動産について売却等の処分や管理・運用をお考えの方のお役に立てるよう、仲介業者への査定依頼や金融機関への融資お申込に際して事前のご相談に対応いたしますので、お気軽にご相談ください。
⇒さらに相続不動産の売却をご希望の方へ
当事務所の代表は、行政書士を兼業しておりますので、不動産のご売却後に「（被相続人居住用家屋等の）譲渡所得税の３０００万円特別控除」の適用を受けられる事案の場合には、売主様に代わり、市役所への「確認書」（市長印）取付申請を行うことも可能です。
詳しくは国土交通省ＨＰをご参照ください。（詳細はこちら）
⇒個人間の不動産売却支援
たとえば、「兄弟間で物件を売却したいけれど、何から始めればいいの？」「空家（古屋）は壊すべき？」こんなことでお悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
売買代金の支払方法（分割払いにしたいが、どうすれば良いか。固定資産税の清算金等）についても、当事者双方のご意向を確認して、売買契約書の作成を支援いたします。
また、自分たちで物件を売買しようと考えていたけれど、やはり仲介を入れなければ・・・という場合、売買契約書のチェックを含めた支援も可能ですので、お気軽にお声掛けください。
⇒任意売却（負債整理のための売却） 【任意売却業者との決済・立会い業務】
任意売却とは、売主の方の所有物件に、その物件の価値を上回る額の残債務や負債が存する場合に行う不動産売却を指します。
借金・税金の滞納時だけでなく、負債の付いた物件の名義人に相続が開始した場合や離婚の際にも採り得る手段です。（銀行の残ローンだけでなく、税金の滞納による国・自治体の差押えが付いていることがあります。また完済できたとしても、共益費用＝売却のための必要経費が不足しているケースもあります。）
多くは売却代金を支払いに充当してもなお債務が残るケースですので、残債務処理については「債務整理」の側面が出てきます。（債務整理の詳細については「⑦債務整理」をご参照ください。）
「登記申請（担当）司法書士の指定」をご存知でしょうか。
通常の売却では、「売主側」の司法書士と「買主側」の司法書士とに「分かれ」て両者が連携して登記申請を行うという場合も多く見られるかと思います。
その点、任意売却では、担保権の抹消に必要となる「交渉」もしくは「訴訟」（ただし、代理権の範囲内に限る。）や配当表の作成支援（司法書士法施行規則３１条に基づく）等、売主側司法書士が所有権移転に必要な一連の前提手続を主導するため、買主側司法書士との「分かれ」になることを回避すべく（責任の分散化を防ぐべく）、上記のような「指定」の特約が売買契約書の特約事項欄に明記されることがあります。
こういった任意売却（負債整理のための売却）では、お客様（売主様）が初めて相談される入口としては、まず不動産業者というイメージをお持ちかと思いますが、売却後に残る債務の処理については、弁護士や司法書士の分野になります。
私見ですが、不動産業者の方には売却に集中していただき、弁護士又は司法書士の方で配当表の作成（支援）を行い、更に残債務については必要に応じて「債務整理」を検討するというのが理想的な連携ではないかと考えます。
上記のような負債の付いた物件の売却先をお探しの方は、ぜひ、司法書士等の専門家をご相談窓口の選択肢の一つとしておたずねください。
（司法書士が不動産の売却支援に関わることができる根拠としては、司法書士法施行規則３１条が挙げられます。売主様からの委任（契約）に基づき、仲介業者・解体業者等の選定（見積依頼）をし、物件の売却に向けて仲介業者の方と打合せ・スケジューリングを行い、売主様をサポートいたします。）
⇒農地の売却支援
市街化調整区域内に物件を所有する方から、物件を購入したり、贈与を受けたりした場合はもちろん、仲介業者の方の仲介（売り）物件として、宅地と併せて農地を現況有姿で売却するような場合にも、ご相談ください。
農地のみを対象とした売買契約書の作成支援も可能です。
⇒売却等に備えた「抵当権抹消」
一般の方が土地を売却される際、売却障害となる「抵当権の登記」がついている場合、それをどのように解消するかが問題となるかと思います。
ここでは、住宅ローン等（通常の抵当権の被担保債権）の債務が残っている場合とは少し違った事例（たとえば、登記記録を閲覧したところ、身に覚えのない抵当権が付いていた場合等）を想定してみてください。
担保抹消のため、相手と「交渉」するのか、必要に応じて「訴訟」提起するのか、といった方向性を知るためにも、まず抵当権者が行方不明か否かを調べてみないことには始まりません。
（行方不明でない場合の交渉・訴訟の詳細については「④簡裁代理・本人訴訟支援」をご参照ください。）
相手方が個人業者（又は「元」業者）等のケースでは、（登記記録上の住所から）住所移転されているため現住所（送達先）の特定が困難な場合もあるかと思います。
そのような場合でも、「訴外和解」と「登記」についてご依頼をいただければ、職権で住所の追跡を行うことも可能です。
⇒売却等に備えた「弁済供託」による「抵当権抹消」
（※これは、抵当権者が行方不明の場合の方法です。）
売却の際、身に覚えのない債権者の古い抵当権が付いているのを発見したという場合、弁済すべきかどうか（しかし、連絡方法がない・・・）といったことは悩ましいものだと思いますが、抵当権者が行方不明である場合には、「休眠担保権の抹消」という方法がございます。
古い抵当権については、一定の条件（行方不明等）を充たしていれば、「交渉」や「訴訟」によらなくとも、法務局での数百円～数千円程度の「弁済供託」を行うことによって抹消登記をすることが可能となります。
手続としては、もっとも現実的ではありますが、供託時の委任状の項目である「供託の原因事実」についての記載はかなり複雑なものとなります。
また、供託金の計算（利息の計算）につきましても、供託課への入念な確認が必要となりますので、将来の物件ご売却をお考えの方は、お早めに専門家にお問合せいただければと思います。
⇒筆界特定の手続に関するご相談対応・代理業務
物件の売却に際して、土地家屋調査士の方に依頼して隣接地との境界を確定するための測量をする際に、隣地所有者間で境界（筆界）の位置についての見解が相違しトラブルに発展する（あるいは潜在的な争いが発覚する）場合もあるかと思います。
隣地所有者との境界（筆界）問題が解消され、境界確定協議書に隣地全員のハンコがそろうと良いのですが、そろわない場合、買主の方が納得せず売却が困難となるケースも出てきます。
そこで、土地の「境界（筆界）の特定」をするため、法務局を発動させる手続を考慮する必要が生じます。筆界特定を申請後、終了までには約半年から１年ほどかかることがあります。また申請にかかる費用は申請人の全額負担となります。
売り急ぐよりも慎重に境界問題を解決したい、という場合には、このような筆界特定手続の申立の制度を活用されるのも一つの方法です。
不動産売却・任意売却、建築等に関する登記及び訴訟に関する登記の過去事例
【相手抵当権者負担となる登記報酬の交渉】
抵当権抹消登記手続請求 （地裁への同行 原告＝所有者側）
⇒ 不動産売却のため、抵当権抹消登記の義務者側費用を交渉。遠方にいる抵当権者（法人不動産業者）が登記済証を紛失していたが、交通費をかけて（不動産登記法の）本人確認情報を作成するよりも抹消登記手続請求訴訟を提起してもらう方が良いとのことであった。
【古い（明治）時代の抵当権登記の抹消登記手続請求】
（交渉・簡裁訴訟代理 原告＝所有者側）
⇒ 抵当権者の相続人（多数）の内、近場の相続人数人に解除のお願い（ハンコ代と引き換え）を持ちかけたが、とある大企業提示の高額なハンコ代で解除取引した経験のある方が当職の提示金額に難色を示されたため、交渉を諦め、土地Ａの抵当権者相続人らに対し「消滅時効」の主張（援用）をし、土地Ｂ（抵当権者甲・乙）の抵当権者乙相続人らに対して「弁済」を主張をするため、弁済供託（１０名分）を行った。
訴訟で「登記抹消手続」を求めるにも、「消滅時効」とすべきか「弁済」とすべきかの検討を必要とし、法務局との間でも都度の打合せを行った。
【古い抵当権登記の抹消手続】
（供託申請代理・登記）
⇒ 担保権者の行方不明による休眠担保権の抹消の事例。抵当権者の氏名につき、設定当時（大昔）の登記官のミスがあった可能性も否定できず、行方不明と言えるか否かの判別に迷った。（念のため法務局に相談したが、職権更正はできないとの回答であった。）
